万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企(q润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素ǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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