近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等(děn15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗g)同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗似永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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